我用洪荒之力寫的建案矩陣分析表格 套上AI就能幫你補完
表格先存起來 總有一天你用得到的
雖然房市冷颼颼，但還是有幾個剛需的年輕朋友跟我討論幾個建案購買的可能性。我想到之前為了分析南港東方大境這個建案，做出了一個自己都很滿意的矩陣分析框架。框架理論就是我之前寫的「9論房地產分析框架」延伸的，有興趣的先閱讀一下打個底：
房市區域建案矩陣分析表格
回到分析表格我將一個建案分成3層去看，分別是：
大區域環境
中區域環境
社區條件
再根據對這個建案的判斷，將每個區域條件分為好、一般和壞三個等級。這樣就能很全面的看這個建案的優缺點在哪？哪個缺點是最不能容忍的部分。
例如表格中的建案在大區域環境中得分非常高，但在捷運上就不夠好。社區條件中樓地板厚度不夠好，而且坪數不均質，這就會被我判定為投資用房地產而不是自住型產品。我看好南港昆陽站後面這片的發展，未來內湖科學園區的廠商一定會搬過來，因為辦公室新而且交通條件比內湖好太多，又是薪資高的一群人，因此租給這樣的員工簡直完美，可同享租金和資產增值的好處，樓地板和格局的問題就與我無關了，不過如果是自住的話，我就會去找戶型更均值的建案。
我請Gemini幫我整理一下這個表格的厲害之處：
這張表格的核心不是看建材有多高級，而是看「環境的防禦力」與「資產的成長性」。表格從左到右、從上到下，幫你建構了三個關鍵思考：
「好、一般、壞」的三色視覺篩選：一眼看出這個建案是優勢多，還是硬傷多。
錨定效應（備註欄）：買點不只看現在，還要對比周邊未來潛在的競爭對手（如：瓏山林案、調車場案）。
貨幣通膨回算：引入時間價值，看清建案在未來的「真實價格」。
怕自己分析不夠 讓AI幫你做第一步
我將這個表格分享給朋友的時候，他就很聰明在Claude下了這個提示詞：
請用附檔中的欄位，幫以下每一個建案，各製作一張表
。並做一張總表。可以做為整體比較
凱越豐汎
首泰天喜
昇陽國旭…
於是就出現下面這個驚人的比較表格了！我還特別問過需要用到Claude Cowork或是Code嗎？通通不用，用最基本的Chat就可以了。只有一個是要補充的，上面的表格是Google試算表，大家要餵給AI的話先下載成xls檔案再餵效果會比較好喔！
▲誰在說AI沒有生產力，就丟這個表格給他看。
房市觸底可以進場了嗎？
目前新成屋和二手屋的成交量都已經創12年來新低，但預售屋還沒有。依照樂居創辦人李奕農的觀點，你看下圖在2018年末當預售屋的成交量衝破新成屋成交量時是最棒的轉折點，但12年來只有這一次機會。
如果我要再現一次這樣的劇本，那就得預售屋大量賣不掉，但建商已經把房子蓋好了，就出現大量的新成屋待售。建商因為現貨賣不掉也不敢再開預售案，所以預售案量會更低呈現死亡交叉。
直到央行放寬資金條件，原本建商的新成屋也賣得差不多了，可以再開新案，買方也願意進場，這時候就會出現一個新的黃金交叉，那就是最完美的進場時間。但會發現嗎我不知道，如果真的出現了那就是另一個10年等級的大機會出現了。
▲新成屋和二手屋的成交量都已經創12年來新低。