從上到下：9論房地產分析框架

終於把架構建起來...

因為目前的房市非常冷淡，現在就是全備房地產知識的最好時刻，等到未來有一天房市又火熱的時候，那種緊張感是沒有什麼考慮時間的。

最近把房地產要怎麼買的分析框架完成，先把架構寫完在此，才不會有東一塊西一塊的感覺。有些部分先前的文章也寫完了，可以把這篇導論當作是一個目錄或懶人包指引，也方便自己把剩下來沒寫完的部分完成。架構上由上到下來撰寫：

一、總體經濟環境

總體經濟環境決定目前市場是否活絡，要考慮的因素包括：

1. 台灣經濟狀況：可以從經理人指數、和出口年增率、存款數和貨幣供應量等數字來判斷

2. 央行利率和貸款管制政策：上面是水庫有沒有水，這裡是水管大小程度，台灣目前就是水庫水很多，但流到房地產的水管縮緊的狀態。

3. 國泰（預售屋）和信義房價（二手屋）指數：除了這個指數以外，也推薦看新成屋和預售屋的銷售書量差距，成屋愈高預售屋預低的時候代表房地產愈低迷。

4. 房屋持有稅的變化，包括你持有房子的數量、屋齡以及結構體都會影響房屋稅的價格。

總體經濟的環境分析，我在「比寒流還冷的房地產市場 將造成2030年新屋的奇貨可居」有完整撰寫。

二、個人經濟狀況分析

房地產是高槓桿的財務購買，購買前都需要考量自身的經濟狀況，幾個需要判斷的指標如下：

1. 資產平衡狀況：買了房地產是否會讓個人的資產全部往房地產偏斜，那將會有一定程度的曝險。這部分可參考「退休金資產配置的「再平衡」是什麼意思？資產再平衡頻率多久要做一次？」文章。

2. 收支比或家庭資產負債表：這個部分是看購買房地產時，可否通過貸款的條件，最基礎的是透過收支比來判斷，通常每月家庭收入的70%為「最大」每月可貸款額度。如果不是工薪族的話則透過家庭資產負債表來看。這部分先留一個空白，未來撰文補齊。

三、個人購買房屋的理由

有人購買房屋的理由為自住用、有人則為投資置產用，不同的用途則會對應到要買的是預售屋、新古屋、中古屋還是有都更潛力的老房子。

如果將房地產以資產的角度看，你是要看這個房子增值的潛力，還是要看這個房子保值的能力。例如中古屋和都更潛力的老房子就得以房租投報比的角度來換算這個房子的價值是否合理；預售屋則要將房地產以有時間價值選擇權的角度來看待。這部分先留一個空白，未來撰文補齊。

四、當地土地、人口和產業

這部分我已經在「從區域分析看在地房子值不值得買（上）土地、人口和產業篇」文章詳述，包括：

地理環境：是否在斷層帶上、是否容易淹水、水質好壞、空氣品質和空氣濕度。

人口數：人口成長數、單位面積的人口密度、以及想要購買房子對應鄰里的人均所得。

地區產業強度和地區比價效應。

五、公共建設

公共建設篇我也完整寫完了，其中交通建設、公園綠地人行道和產業園區為最重要的三種類別，另外學校、大型醫療院所、圖書館、體育館、運動中心和展演中心也都有其加分。

六、民間建設

比起莊家的公共建設，集團願意投入巨量金錢資源開發的民間建設，特別是百貨公司和大型商辦絕對是重點中的重點。另外大家非常在意的生活機能也都出現在這裡，有了人口就有消費需求，有了消費需求就會催生出好的創意服務業，如果能形成優質商圈那就更棒了！

另外也好一提的是公家機關在捷運節點上出地出高容積、民間建設大力開發的TOD工程，則是台北未來十年的重點所在，所以不要錯過喔！

七、建築物條件

包括建商品牌、建案基地大小、結構使用材料（鋼骨、SRC、鋼筋）、結構造型、耐震設計、綠建築設計、用水設計、防水防火設計、單層樓高規劃、地板和玻璃隔音設計、電力規劃（單戶可乘載最高電力、電動車EMS系統）、建材規劃、樓層規劃、停車場規劃、使否有商業店面、必須公設設計（樓梯安排、電梯梯戶比、垃圾處理、物流收發冷藏、管理人員安排）、休閒公設設計（庭園、健身房、閱覽室、媽媽教室、兒童遊憩區、游泳池…）。

以上要考慮因素非常多，未來必須要單獨一篇文章詳細撰文補齊。

八、單戶房屋格局

終於選到理想的建案後，最後就是看坪數大小、格局和樓層了，我在「25坪上下的房屋格局 我最在乎的條件有哪些」文章中整理了二房格局裡重要的因素，例如採光量面積比幾面採光重要、棟距比樓層重要、廁所開窗非必要、1+1廁更重要、可客變程度重要等條件可以在文章中詳細閱讀，未來也需要再寫一篇三房格局的討論。

九、房屋裝潢：下一階段領域

到了第9階段其實是打開了一個嶄新的領域，有更多要考慮的事項包括人的走動動線、電路和水路的安排，從玄關、餐廳、廚房、客廳、衛浴、房間、陽台等每個空間的傢俱和使用，地板的選擇、天花板要安裝哪些設備，是否導入智慧家庭裝置。這些部分的複雜性大且專業，而且已經離開買房階段的部分，所以暫時不考慮填補這段的空白，如果一定要寫的話只會寫我更熟悉的智慧家庭部分。

結論：挖了哪些坑

以下是寫個自己、哪些文章待寫：

1. 是否應該買房的個人經濟判斷

2. 買房應該買預售屋、新古屋還是老房

3. 建築物條件判斷標準

4. 3房格局應該考慮哪些要素

5. 是否應該要安裝智慧家庭