以新店為例：從區域分析看在地房子值不值得買（上）土地、人口和產業篇

其他區域的房子都可以透用這個架構去分析

對一般人來說，買房是人生中最昂貴的東西，而且8成要透過銀行借貸並分至少30年付款，等於開5倍的槓桿，房子是自住的不用管價格絕對不正確，買一個房子1000萬，自己準備200萬向銀行借款800萬，如果房子價格下跌100萬的話，你手上的淨資產已經從200萬下跌50%剩下100萬了。

而一間好的房子就跟一家營運良好的公司一樣，房子所在的區域持續成長，那房子本身的價值就會更好。今天我們就從區域分析的角度來看這間房子值不值得買，如果從買股票的角度來看，就是買有成長動能的房子，這樣的方法也最能符合房子本身的價值，這個價值愈高通常也愈好住。

以下我會以新店央北重劃區作為標的解釋，不過央北重劃區內土地所剩不多，在2028年前應該會全部開發完成，新店目前在榮工廠區段有大型都市更新以及2028年央北旁的十四張重劃區將會重劃完成，都符合我以下的撰述內容。

土地、人口與產業

地區的人口擁擠程度

當一個地區面積愈小，人口愈多，房子的需求自然會大於供給，而且台灣六都都市平均屋齡為30年，所以新屋的需求更大（詳細分析看我的「比寒流還冷的房地產市場 將造成2030年新屋的奇貨可居」）。

新店區人口306,492人，為全國第三級行政第10名（新北市板橋區 553,347人第1；新莊區 423,454人第4；中和區 405,844人第5；三重區 383,212人第6）。

但新店真實的平地可居住人口更少，新店總面積約120平方公里，平地面積僅有25%，住宅面積則在20%以下。如果只算新店中心區塊扣掉安坑的話，則僅有10%左右。

所以在新店的房子、特別是屋齡新的房子的需求遠大於供給。新店的市中心只有都更才能提供新房，目前央北重劃區的一旦有新房推出，價格的支撐度都很高。

但若僅以這個角度來看，那中和新房的需求就更緊張了，大家也可以想想，人口更多的板橋、新莊和和三重，有沒有一樣的供需緊張呢？

▲永慶房屋做的2024年新北市重劃區交易量，其中和永和根本沒有重劃區，新店央北重劃區交易量僅有41件，完全沒有供給可言。

地區產業強度

新店區的產業從製造代工業起家，並逐步邁向科技業，除了裕隆、技嘉和國巨將企業總部設在新店外，包括特斯拉、鴻海電動車、台灣國際航電Garmin、益興生醫、研揚科技、太陽鳥、華電聯網也都進駐寶高智慧園區。

從車用電子大廠通用電子總部位在新店，到各式車用電子零組件廠商，不難看出為什麼新一代電動車廠商都坐落在寶高智慧園區。當然不能忘了目前Google人才孕育中心的HTC宏達電，總部也是落在新店。

相較於台北市內科和南軟，甚至是土城新莊，新店的產業聚落並不是最強，但足以支持這12平方公里的居住地。

▲新北市政府規劃工商產業地圖，可從政府發展的角度看你選擇的房子、坐落的產業含金量以及發展前景（圖片來源：新北市政府經發局）。

▲新北市為工業區密度最高：台經院北台灣8縣市人口密度、產業聚落和生活圈資料

地區居住人口含金量與均值

有產業經濟活動就有人口移入，人口的手上有多少錢，就為當地的房子定價。這個道理我們從台灣半導體強勢造成竹北房價高聲就可理解。來看新店幾個里的家戶平均收入：

2021年所得資料中山里（央北）所得為148萬，新地區另外二個更高的里是華城里195.2萬和下城里172.2萬，也是新北市家戶所得最高的里。

這幾個里也是新北收入前10名的里，所以新店房價高就是自住買盤。但新店因為量的關係以及地理位置不靠西少有投資買盤，所以會發現新店的新房價格很高，但移轉率很低，投資者不會來買，在地人財富水準反應的房子的價格。

▲2021年新北市所得前十名區域（資料來源：Sean Hsiao的沙龍）

這裡還要談一下均值這個概念，台北市房價雖然高，但還是會遇到居住環境不好，鄰里聲音吵鬧，或者是社群意見不合的問題。如果在一個新的區塊，這個區塊裡的人都是擁有一定程度收入，年紀區間不會太大，這樣在區域發展上就更容易有共識、有共同的價值，這就是均值的概念。

延伸閱讀：新店區中山里人口分布、薪資和學歷等資料比較

地區的比價效應

因為新房供給量小、在地人口多、在地收入高所以推升房價來看，新店房價還得看一個因素，台北市大安區和信義區的錨定效用，所造成的外溢效應。

台北市的價格最貴，從人口不停從台北市移出的現象就可了解，新的年輕人無法在台北市買屋，所以會在各自工作地點旁新北市第一環購買房子。

東台北選擇汐止、基隆；西台北選擇板橋、新莊；北台北選擇三重、蘆洲、淡水；南台北選擇中永和和新店。而南台北的大安區、南中正和西信義都是蛋黃區中的蛋黃，如果能用這三塊區域5-6成的價格買到房子，那就是合理的選擇。

再從新屋的角度來看，整個南台北要有大面積的新屋供給，也只有新店的央北重劃區可以提供。所以央北重劃區在6年內房子快速蓋好也快速賣出，而賣出的房子再釋出率都維持在1%左右（82/6143），應證了上述的想法。

所以目前央北重劃區的新房，如果是樓層坐向格局品牌較差的房子以每坪75萬賣出，就是對應大安區一樣條件的房子每坪125萬的價格。潤泰央北則是該重劃區最好的產品之一，成交價將近百萬，就是對應到大安區冠德安沐居這樣的建案。

所以當全台灣最貴的大安區旁的小弟，價格也因此恆定下來。

這種區域的組合概念，也可以在其他的地方看到，例如林口以A9為新市鎮生活核心，A8提供醫院和傳統生活機能，A7提供更大量的居住空間，三個區域的價格就會彼此連動。

▲當大安區、南中正和西信義都太貴買不下手，又想要用更便宜價格買到好環境的新房子的時候，整個南台北就只有新店的央北重劃區可以選擇（圖片來源：樂居）。

推薦閱讀：新店央北重劃區到底在貴什麼？

環境與安全

因為人們的健忘性，環境和安全其實並不影響房價太多，通常天災過後一陣子就忘光光了，但這兩三年地震颱風頻繁，可以的話還是納入考量因素：

水質和空氣

相較於西部其他縣市，雙北的空氣品質其實都是相當好的，其中又以北台北的空氣品質會更好。南台北的新店2023年一整年空氣品質良好（AQI≦50）的天數比例為61.7%，比整個台北市平均58%更好，但比基隆68%還要差。論單一行政區的話，士林和板橋的空氣品質最好。

延伸閱讀：環境部空氣品質監測網

水質上方面，翡翠水庫的水質被評為全台灣最優良的水庫之一。根據台北翡翠水庫管理局的資料，該水庫的卡爾森優養指數（CTSI）長期維持在40以下，屬於「貧養」等級，顯示水質非常優良。

翡翠水庫供應台北市所有的行政區，新北市則包括新店區、永和區、中和員山路以東地區、三重二重疏洪道以東地區以及汐止部分里。如果注重水質的話可考慮以上地區。

地震斷層帶和土壤液化區

台灣的資料基礎建設相當好，只要上網就可以查詢房子是否位在斷層帶和土壤液化區上，避開這些區域在發生地震時房子都較能保障。

在地震發生時，土壤液化會導致地基失去承載力，進而引發建築物的沉陷、傾斜，甚至倒塌。此外，土壤液化還可能引起地表噴砂、地層下陷、擋土設施破壞、側向擴展等現象，對建築物和周邊設施造成嚴重損害。

如果購買為在土壤液化區的建物，就要特別在意施工方式，是否有深入岩盤的地下連續壁工法與壁樁的做法。

延伸閱讀：土壤液化簡介。

▲雙北地區的斷層分佈，山腳斷層，在五股、泰山、新莊等地，部分建物較多的區域，位於這條斷層帶上，可上斷層帶GIS查詢系統查詢房子是否為在斷層帶上。

下期談公共建設和民間建設

原本想要一次講完所有區域分析，但在寫真得太長，就算是電子報也沒辦法好好看完。這篇講完土地、人口和產業，下篇就講購買者更關注的建設和生活機能。

大家可以先想一下，我們常聽新聞說，某個地方政府又要做建設了，帶動當地發展，但哪種建設是真的能帶動發展，哪種不行呢？

另外有想要買房的朋友，不論現在的時間點適不適合，短期內房價都不會有大的變動，不妨好好調查一下你想買的地點在人口增減、居住地需求、產業聚落以及在地人收入多寡來看，這個房子的價格在這些角度的推力下的定價是否合理。