▲大推這本「給首購族的聰明買房術」，買來看就對了！
週日下整天雨不能出門，除了和小孩玩下雨觀察遊戲以外（他設計表格我們一起觀察寫紀錄），我還推薦給太太看這本「給首購族的聰明買房術」，並感嘆這本書寫得真好，不用上網看太多知識，這本書幾乎都全備了而且打完折才三百多元而已，看書的知識槓桿量實在太高了350槓桿1250萬是35714倍！
年輕人實在一定要看書，因為看書對應的金錢機會成本極低，看書是取得結構性知識最有效率的方式，而且年輕人有時間可以看書，真的效率比最好的方式。
我有追這個作者的粉絲團阿宅-雙碩士地產顧問，作者還感嘆第一刷3000本賣不完，我真的為作者抱不平，看這本書比看100部帥過頭以及下班去你家的影片還要有用多了。
我太太說那我來看第一章好了，看完就很憤慨人好貪婪把房子當作金融商品來交易、炒作而失去了居住的本質。
房地產金融產品化始於1986年英國「金融大改革」(Big Bang)政策
我說這個鍋得丟給英國，因為在1986年英國啟動了「金融大改革」(Big Bang)政策，大舉放寬房屋抵押貸款協會向銀行貸款的限制。這讓銀行越來越偏好房屋貸款，因為貸款給企業的風險比較高，如果企業倒閉，這筆債務就追不回來。
那還不如減少商業投資，改成發放房貸，以前銀行的主要借貸都是流向企業投資。但到了21世紀，銀行的主要借貸已經轉向了房地產，這驅動了新的銀行貸款循環，銀行偏好發放房貸勝過企業貸款。
所以這個潘朵拉盒子一開，房地產就成為金融產品不能回頭了。
三個指數揭露房地產的真實價值
但房地產的漲幅是罪惡嗎？罪惡的其實不是房地產，其實是貨幣供給量。這裡給大家3個數字：
美國的貨幣供給量M2
2001年的美國貨幣供給量M2為5017；2025年5月的M2為21492，為2001年的4.28倍。
2001年的台灣貨幣供給量M2為190,115；2025年5月的M2為648,940，為2001年的3.41倍。
國泰房價指數（預售屋）
2001年第一季的國泰房價指數為39.63；2025年Q2為132，為2001年的3.33倍。
事實上，台北市的房地產並沒有完全反應貨幣供應量，而且還低估了一點點。
黃金指數
2001年1月每一盎司的黃金價格為270美元；2025年的今天每一盎司的黃金為3310美元，為2001年的12.26倍。
所以從投資的角度來看，台北市的房子完全沒有過分上漲的問題，幾乎對應上的貨幣供給量，有沒有很神奇。
所以如果說買房是保值那確實只能保值，如果2001年的你最保守買黃金租房子的效果其實完全勝過買房子。
不過…因為買房子還有3.3-5倍的槓桿率，再把槓桿率算進去的話，那房地產和黃金的曾空間就差不多了。
結論一下：1.要看書、一定要看書；2.房地產金融化的原罪不是台灣，下次罵就罵柴契爾夫人；3.買房租房其實報酬率勝負差不多，但記得要去買黃金喔！
